아파트 공동명의 장단점에 대해 알아 보겠습니다. 아파트를 취득할 때 공동명의로 하면 좋다는 얘기가 있습니다.
정확히 뭐가 좋은지? 뭐가 나쁜지?는 알고 공동명의로 해야지 그냥 남들이 좋다니까 무작정 공동명의로 취득해서 후회하실 분들이 있을 겁니다.
아파트 공동명의로 구입하면 뭐가 좋은지? 이에 대해 자세히 정리해 드리겠습니다.
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아파트 공동명의 변경시 혜택은?
아파트 공동명의 변경시 볼 수 있는 헤택은 딱 두 가지입니다.
첫 번째는 양도세, 두 번째는 종합부동산세입니다.
양도세는 비과세를 못 받게 될 경우 예를 들어 1억의 양도차익이 생기면 1억 X 양도세율로 해서 계산해야 되는데 양도차익이 높은수록 세율도 높아지기 때문에
공동명의로 변경해서 팔면 지분대로 5,000만 원씩 양도차익을 갖게 되고 5,000만 원의 양도차익은 1억에 비해 세율이 낮게 적용되고 인적공제 250만 원 도 각각 받을 수 있어서 비교적 양도세가 덜 나옵니다.
두 번째로 종합부동산세도 인적 공제가 1인 당 6억이기 때문에 기존에 6억을 받고 있다면 공동명의로 변경 시 1인 6억 씩, 해서 12억까지 종부세가 나오지 않게 됩니다.
또한 나오더라도 공동명의로 하면 지분만큼 과세표준이 줄어들기 때문에 종합부동산세도 조금은 절세가 됩니다.
아파트 공동명의로 변경시 세금은 뭐가 나올까?
아파트가 단독명의였다가 공동명의로 변경할 때 나오는 세금들은 다음과 같습니다.
- 1. 주택담보대출 지분도 넘겨줄 때 양도세 발생
- 2. 6억을 초과한 지분을 넘겨줄 때 증여세 발생
- 3. 아내에게 넘겨준 지분 X 4% 무상취득세 발생(무상 취득세 3.5% + 지방교육세 0.3% + 농어촌특별세 0.2%)
- 4. 법무사비 및 기타 부대비용 발생
취득할 때 이미 공동명의로 취득을 한다면 공동명의로 변경할 때 특별히 부과되는 세금이 없다고 할 수 있지만
이미 단독명의의 주택을 공동명의로 전환하면 위와 같은 세금 문제들이 생길 수 있습니다.
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아파트 공동명의 장점
아파트 공동명의를 하면서 얻게 될 장점들은 다음과 같습니다.
- 1. 양도세가 부과될 때 절세할 수 있음
- 2. 와이프의 기를 살려주고 와이프는 인스타에 자랑할 수 있음
- 3. 종부세가 절감될 수 있음(기준시가 9억 초과하는 주택은 종부세 절세 가능)
아파트 공동명의 단점
아파트 공동명의로 하게 되면 생기는 단점들은 다음과 같습니다.
- 1. 대출 받을 때 문제가 생길 수 있다.
- 아내가 전업주부로 소득이 없다면 원하는 한도까지 안 나올 수 있음
- 2. 행동을 같이해야 한다.
- 매매를 하든, 임대차를 하든, 대출을 받든 둘 다 같이 가서 행동을 해야 됩니다.
- 3. 피부양자가 박탈될 수 있음
- 일정 소득이 있는 상태에서 피부양자인 사람이 있다면 자산이 늘면서 피부양자 자격이 박탈되어 건보료가 부과되는 경우가 생김
- 4. 단독명의에서 공동명의 전환 시 취득세, 증여세 문제 생길 수 있음
아파트 공동명의 변경 비용 간단하게 계산
간단하게 아파트를 공동명의로 변경 했을 때 비용을 계산해 드리겠습니다.
예를 들어 10억 짜리 아파트를 와이프에게 1/2 지분을 넘겨 공동명의로 변경한다고 가정해 보겠습니다.
그러면 10억의 1/2은 5억이고 배우자 증여세 공제가 6억까지니까 증여세는 따로 나오지 않습니다.
그럼 5억의 무상 취득세 4%(농특세 0.2%, 지교세 0.3% 포함)는 와이프가 부담해야 되는데 대략 2,000만 원 정도 됩니다.
등기비나 이런저런 취득 신고 업무를 법무사에게 맡긴다면 법무사비가 또 적게는 50 ~ 많게는 100만 원까지 들 수 있습니다.
만약 해당 집에 대출이 있어서 대출까지 넘겨주는 부담부증여라면 넘겨 준 대출 금액에 대비해서 양도세까지 나올 수 있습니다.